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Marc LEBEL Par Marc LEBEL • juillet 1, 2019

Encadrement des loyers : retour d'une catastrophe annoncée

#Flashback
Depuis un jugement du 28 novembre 2017, l’encadrement des loyers à Paris est suspendu suite à une décision de justice, pour des raisons de rupture d’égalité entre communes limitrophes.

Nous sommes le 1er juillet 2019 et l'encadrement des loyers fait son grand retour dans la capitale.
Concrètement, le loyer au m² maximum qu’un propriétaire pourra appliquer dépendra de 4 facteurs :

  • le quartier (Paris est découpé en 80 quartiers) ;
  • le nombre de pièces ;
  • le type de logement (meublé ou vide) ;
  • la date de construction de l’immeuble.

Tous les détails sont disponibles sur ce site.

Cette mesure a pour objectif de faciliter l’accès au logement à Paris, partant notamment du constat d’un écart important entre le niveau moyen de loyer dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.

L’idée de limiter les loyers semble pleine de bon sens : si on impose des plafonds aux propriétaires, les locataires paieront moins cher, ce qui permettra de démocratiser un peu plus l’accès à une location à Paris.

Or, contrairement au parc locatif social, le privé est régit par la loi de l’offre et de la demande. Avec l'encadrement des loyers en place, on impose une contrainte extrêmement forte sur le marché qui va avoir des conséquences très néfastes pour les bailleurs mais aussi pour les locataires. Explications.

L’encadrement des loyers est une catastrophe pour les bailleurs et les agents immobiliers

Tout d’abord il est important de souligner que dans le parc privé, les bailleurs cherchent, et c’est tout à fait normal, à rentabiliser leur investissement. Ils prennent un risque (risque de vacances et de carence locative), et donc comparent les différentes rentabilités pour faire le meilleur choix. Or si les loyers à Paris sont en moyenne plus du double que dans une ville de province, la rentabilité est inférieure comme le montre le tableau ci-dessous. En effet le prix à l’achat, lui, est plus proche du triple que du double par rapport à une ville de province.

Rentabilité brute par ville en 2019 (immobilier-danger.com)

De plus, avec l’essor de la location courte durée type Airbnb, il est de plus en plus difficile de motiver les investissements locatifs à Paris.

L’observatoire des loyers, dans un rapport sur l’encadrement des loyers, montre que pour 100 appartements en location en 1999, il n’en reste plus que 85 en 2015 (année d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers) :

Avec le retour de l'encadrement, une étude indique que 48% des bailleurs sont prêts à renoncer à louer leur logement.

La plupart des bailleurs ne sont pas multi-propriétaires et sont bien moins riches que l'on pense (11% ne sont pas même propriétaires de leur résidence principale).
Avec un loyer revu à la baisse, cela peut les contraindre à renoncer à leur investissement à cause du crédit contracté pour acquérir leur bien. Il est d'ailleurs faux de croire que l'encadrement des loyers réduit le prix d'achat des logements à Paris.
En 2016 les prix parisiens ont augmenté de 4,6% malgré la mise en place de l'encadrement l'an passé. A cela s'ajoute depuis le 1er janvier 2018 la hausse de la CSG, qui peut facilement atteindre plus de 150€ par an pour un bailleur parisien. Du coup les investissements pour les bailleurs sont toujours de plus en plus importants pour une rentabilité en baisse.

Pour résumer, encadrer le marché locatif privé conduit à une baisse de la rentabilité financière et donc à une diminution des investissements dans le marché locatif.

De plus cette baisse des investissements est aussi une très une mauvaise nouvelle pour les agences immobilières qui peuvent s'attendre à une baisse d'activité sur la partie location.

En outre, cette mesure qui est au départ pour le "bien" des locataires, ne va pas faire que des heureux loin de là. La baisse du nombre d'appartements en location combinée à un encadrement des loyers va contraindre une partie de la population à se loger de l'autre côté du périph'. Explications.

 

L’encadrement des loyers est une catastrophe pour les locataires

 

Pour bien comprendre les conséquences de l’encadrement, prenons un exemple très simple avec 3 locataires (Kate, Sam et Daniel) qui cherchent un logement à Musée Ville. Cela tombe bien car à Musée Ville il y a exactement 3 logements au même loyer, 700€. La moyenne des loyers est donc tout simplement de 700€. Chaque locataire peut donc trouver son logement, car ils sont tous jugés solvables :

Maintenant imaginons qu’à Musée Ville, l’encadrement des loyers impose un loyer maximum à 650€. Le propriétaire de la Maison A décide alors de ne plus louer sa maison, il préfère la vendre. Du coup il n’y a plus que 2 logements à louer. Et à Musée Ville, on choisit son locataire sur un seul critère : le revenu. Du coup pour Kate et Sam, c’est une excellente nouvelle : le loyer n’est plus de 700€ mais de 650€ par mois.
Par contre pour Daniel, c’est la douche froide : plus aucune location n’est disponible à Musée Ville, il va devoir chercher son logement plus loin de son travail, à Campagne Ville.

 

 

On constate donc 3 choses :

  • le loyer moyen diminue bien ;
  • les locataires les plus aisés voient leur loyer baisser ;
  • le locataire avec le plus faible revenu ne peut plus se loger à Musée Ville, il doit chercher ailleurs.

Si on reprend le cas de Paris, cela signifie que les locations en proche banlieue voient leur demande augmenter, et donc une hausse de loyer plus importante.

Or voici l’évolution des loyers à Paris et dans son agglomération depuis 2007 :

 

 

Ce graphique aboutit aux mêmes conclusions : l’encadrement pousse les gens vers la banlieue, faisant augmenter plus rapidement les prix en banlieue. L’observatoire des loyers s’en étonne même en conclusion de son rapport de 2017 :

la reprise des hausses de loyer lors des emménagements, tout particulièrement en petite et grande couronnes, malgré les décrets annuels de limitation de la hausse en cas de relocation.

Conclusion

Après la fin de l’encadrement des loyers, nous avons constaté sur LouerAgile une forte hausse du nombre d’annonces publiées sur Paris. Nous avons peur que le retour de cette mesure juste avant la période la plus importante de l’année (la moitié des locations de l’année se font pendant l’été) perturbe le marché au détriment des locataires les moins favorisés.

Pour les bailleurs, ce manque de revenu doit forcément passer par une diminution du risque. C'est dans cette logique que nous proposons aux bailleurs et professionnels du secteur des locataires garantis leur permettant de supprimer tout risque locatif et anticiper les récentes préconisations faites dans le rapport "Louer en confiance" porté par le député Mickaël Nogal.

Tant que Paris restera enclavé de son périphérique, on continuera à avoir des différences et inégalités fortes avec la petite couronne, au détriment de la fluidité du marché locatif.

Pour nous contacter : contact@loueragile.fr