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Marc LEBEL Par Marc LEBEL • novembre 29, 2019

Mettre en location son logement, le guide complet

Après avoir vaincu le parcours du combattant que peut représenter l'achat d'un bien immobilier, une nouvelle série d'épreuves, parfois semées d'embuches, s'offre à vous. Dans cet article nous verrons ensemble toutes les étapes à accomplir pour louer en confiance et maximiser ainsi la rentabilité de son investissement.

Les principales étapes pour la mise en location sont les suivantes :

  • effectuer ses diagnostics immobiliers obligatoires;
  • choisir son type de location : meublé ou vide;
  • estimer correctement son loyer;
  • rédiger et publier son annonce;
  • analyser et sélectionner les dossiers,
  • effectuer les visites;
  • rédaction et signature du bail;
  • état des lieux d'entrée et remise des clés.

Nous allons donc à présent voir en détail chacune de ces différentes étapes.

Les diagnostics obligatoires pour les locations

Avant de mettre en location leur logement les propriétaires ont l'obligation de réaliser un certain nombre de diagnostics. Ces derniers permettent de vérifier que le logement répond aux normes de sécurité en vigueur afin de prévenir d'éventuels sinistres qui pourraient mettre en danger les futurs locataires.

Il existe 7 types de diagnostics pour la mise en location :

  • état de l'installation intérieure d'électricité;
  • état de l'installation intérieure de gaz;
  • constat de risque d'exposition au plomb (Crep);
  • diagnostic d'état des risques et pollutions;
  • diagnostic de Performance Energétique (DPE);
  • dossier amiante parties privatives (DAPP);
  • diagnostic de surface (Loi Boutin).

Les 5 premiers sont obligatoires et doivent être inclus en annexe du bail du bail de location. Les 2 autres sont fortement recommandés. Pour la surface, vous connaissez normalement celle pour la vente du logement (loi carrez) mais celle utilisée pour la location est légèrement différente (loi Boutin) et est toujours plus petite.

Pour voir en détails tous ces diagnostics je vous invite à consulter notre article sur les 7 diagnostics obligatoires pour une mise en location.

Si vous voulez réaliser des diagnostics pour votre mise en location vous pouvez nous contacter au 01 86 65 08 20.

Louer vide ou meublé : quelles différences ?

La question de savoir s'il vaut mieux louer en meublé ou en vide est une problématique récurrente que se pose chaque nouveau propriétaire. Et c'est bien normal car il n'y a pas de réponse unique. En fonctions de vos critères et du logement, la rentabilité peut-être différente. De nombreux paramètres sont en effet à prendre en compte : durée souhaitée de l'investissement, fiscalité en cours, montant du loyer demandé et vacance locative effective.

De manière synthétique un logement meublé se loue plus cher, a une fiscalité en général plus intéressante, mais vous devrez en général changer plus souvent de locataire.

En effet louer en meublé vous permet de :

  • récupérer plus rapidement votre logement, avec un bail de 1 an contre 3 ans en vide;
  • de demander 2 mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie (contre 1 mois en vide) ;
  • d'obtenir un loyer de 10 à 15% supérieur en moyenne;
  • d'avoir une fiscalité plus favorable en régime forfaitaire (imposition à hauteur de 50% de vos loyers contre 70% en vide) et encore mieux au régime réel. Ce dernier vous permettra de déduire de vos loyers des amortissements qui peuvent dans certains réduire vos impôts à néant.

Cependant louer en vide possède certains atouts qu'il ne faut pas négliger avant de faire son choix :

  • vous n'avez pas à vous occuper de meubler un appartement, ni à gérer leur usure et leur dégradation au cours du temps;
  • la durée de location étant plus longue vous aurez en moyenne besoin de trouver plus souvent un locataire, occasionnant des frais de vacances locative:
  • pour des appartement de plus d'une pièce la demande est plus importante pour les logements vides. A Paris 2/3 des locataires préfèrent des meublés pour les studios mais le ratio s'inverse pour les 2 pièces et plus;
  • si vous avez réalisé d'importants travaux, vous pouvez optez pour le régime en frais réel et déduire le montant de vos travaux. Et si vous créez un déficit foncier, celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an. Ce n'est pas possible pour un logement meublé.
A Paris 2/3 des locataires préfèrent des meublés pour les studios mais le ratio s'inverse pour les 2 pièces et plus

En conclusion si vous louez un studio nous vous conseillons très fortement de louer en meublé : vous aurez un loyer plus fort, une fiscalité plus avantageuse et plus de facilité à trouver des locataires.

Pour des logements de 2 ou 3 pièces la question se pose réellement. Suivant si vous avez réalisé des travaux, et du temps que vous avez à consacrer à votre logement les 2 choix sont possibles.

Pour des logements de 4 pièces et plus la demande en meublée est faible et vous manquerez l'opportunité d'avoir de locataires qui peuvent rester de nombreuses années.

Si vous voulez souhaiter obtenir des conseils sur le choix vide ou meublé n'hésitez pas à nous contacter au 01 86 65 08 20.

Estimer correctement son loyer

Tout comme la vente de son logement, on constate des loyers supérieurs au sein des annonces de particuliers par rapport à celles des professionnels. Cela s'explique assez naturellement : tout propriétaire a une tendance instinctive à sur-estimer son bien. La technique classique de prendre le montant de son emprunt pour fixer son loyer est malheureusement souvent vouée à l'échec.

Pour bien connaître le marché nous vous conseillons de faire une veille sur des biens similaires aux vôtres en vous créant une alerte sur https://www.loueragile.fr/.

Toutefois votre loyer peut-être soumis à des règles strictes d'encadrement des loyers notamment si vous êtes à Paris, où est instauré depuis le 1er juillet 2019, un double système d'encadrement. Retrouvez toutes ces informations sur notre article sur comment fixer son loyer.

Si vous mettez votre loyer trop haut vous risquez de n'avoir que très peu de demandes et donc cela peut vous coûter (très) cher en terme de vacances locative. Un autre effet plus pervers est d'avoir de la demande de mauvaise qualité, c'est à dire venant de locataires peu solvables. En effet plus votre loyer est hors marché, plus vous aurez les dossiers qui sont refusés partout ailleurs, notamment sur des biens de qualité. Vous risquez donc d'avoir un taux d'impayé plus élevé.

Si vous voulez souhaiter obtenir une estimation gratuite de votre logement n'hésitez pas à nous contacter au 01 86 65 08 20.

Rédaction et publication de l'annonce

Une fois que vous avez une bonne connaissance du marché, il est temps de mettre en valeur votre bien pour attirer les meilleurs candidats. Pour les photos prenez-les en pleine journée, si possible quand le temps est ensoleillé. Pensez à prendre un appareil photo de qualité. Notez qu'aujourd'hui la technologie disponible permet de créer des visites en ligne ultra-réalise. C'est que ce nous réalisons une pour chacune de nos mises en location.

Voici un exemple qui vous donnera une idée de ce qu'il est possible d'obtenir avec un professionnel doté d'un matériel à plusieurs milliers d'euros.

Concernant la rédaction de votre annonce commencez par mentionner les éléments de base qu'intéresse tout locataire :

  • la surface en mètre carrés (attention il s'agit de la surface loi Boutin et non Carrez);
  • le loyer ainsi que le montant des charges ;
  • le nombre de pièces et le nombre de chambres (avec éventuellement leur surface respective);
  • à partir de quand le bien est disponible ;
  • la durée et le type de bail (meublé de 1 an ou vide de 3 ans) ;
  • le montant du dépôt de garantie demandé (maximum 1 mois du loyer hors charges pour les logements vide, 2 pour les meublés).
  • à quel étage le bien se situe-t-il.

Ensuite il faut mettre en avant les éléments les plus positifs de votre logement. Voici une liste non exhaustive de critères à mettre en avant pour votre logement :

  • sa situation géographique (proche de transports en commun, de lieux touristiques, de parcs,...);
  • son isolation sonore ou plus généralement l'aspect calme du logement;
  • une bonne exposition des pièces principales ainsi que sa luminosité;
  • une vue dégagée voire sans vis a vis qui donne sur cour ou jardin;
  • son état intérieur général (aucun travaux à prévoir);
  • un balcon, une terrasse, un jardin collectif voire privatif;
  • la présence d'un ascenseur si vous n'êtes pas au rez-de-chaussée;
  • une cave;
  • un emplacement pour une voiture : box ou parking;
  • une baignoire, point important pour les familles notamment;
  • une bonne isolation énergétique qui réduira potentiellement les factures de chauffage des locataires;
  • une cuisine bien équipée;
  • un immeuble récent et ou en bon état ;
  • la présence d'une bonne connexion internet (fibre) dans l'immeuble.

Enfin il est très important de préciser comment se déroule le processus de sélection des candidats, à savoir :

  • comment vous souhaitez être contacté : par téléphone, email ou sms;
  • quelles informations / documents vous attendez lors du premier contact
  • comment vont se dérouler les visites (individuelle, en groupe) ;
  • date des visites;

Pensez aussi soigner l'orthographe et la syntaxe de l'annonce. En effet les locataires sont de plus en plus méfiant vis-à-vis des arnaques qui fleurissent sur les sites de locations. Et la qualité rédactionnelle est en général un signal d'alarme qui peut rebuter certains candidats.

Vous êtes obligé de mentionner le détail des charges ainsi que les modalités de paiement

Enfin dernier point et non des moindres, vous êtes obligé de mentionner le détail des charges ainsi que les modalités de paiement (forfait ou revalorisation).

Si vous souhaitez réaliser des visites virtuelles ou obtenir des conseils sur la rédaction de votre annonce n'hésitez pas à nous contacter au 01 86 65 08 20.

Analyse et sélection des dossiers

Après toutes ces étapes de franchies vous devriez rapidement crouler sous les demandes si vous êtes en zone tendue. Dans le cas contraire, il y a de fortes chances que votre loyer soit trop élevé.

Se pose alors la question cruciale : comment choisir le bon dossier ?

En tant que propriétaire votre premier souhait est de n'avoir aucun impayé, aucune dégradation tout en faisant le moins de mise en location possible.

En ce qui concerne les impayés la règle standard est de demander 3 fois le loyer en terme de revenu nets. Mais cette règle a de nombre travers, car elle ne prend pas du tout en compte le reste à vivre. Par exemple pour un loyer de 400€ avec 1200€ de revenu cela ne fait que 800€ de reste à vivre, tandis que pour un loyer de 1000€ les 3000€ demandés assurent 2000€ de reste à vivre.

Pour faire très simple demandez plutôt 3,5 fois le loyer si votre revenu est inférieur à 500€, tandis que vous pouvez descendre à 2,5 fois le loyer pour des loyers supérieurs à 1500€.

Autre point important, la composition de la famille. Pour un même revenu total le reste à vivre est très différent entre un célibataire et un couple avec 2 enfants. Donc prenez ce point en compte pour comparer la solvabilité d'un dossier.

Ensuite il est important que le locataire vous présente un dossier complet et que vous vérifiez l'authenticité de ces pièces. En zone tendu il n'est pas rare de recevoir des faux dossiers avec de fausses fiches de paie. Pour tout savoir sur ce sujet je vous invite à consulter notre article sur comment choisir le locataire idéal et repérer les faux dossiers.

Si vous souhaitez faire vérifier un dossier n'hésitez pas à nous appeler au 01 86 65 08 20.

Les visites

Une fois les dossiers présélectionnés, vient l'étape des visites qui permet à la fois aux candidats de se faire une meilleur idée du logement, mais également de vous faire une meilleure idée des candidats.

Nous vous conseillons de prendre un créneau de 2h environ pour faire visiter vos 4 ou 5 dossiers préférés à la suite. De préférence en journée si vous êtes en hiver pour éviter de faire visiter votre appartement de nuit, afin de mieux mettre en valeur votre location. Evitez si possible les visites de groupes, cela vous permettra de mieux discuter avec chacun des prétendants.

Avoir un bon premier contact est toujours important et faîtes confiance à votre intuition pour savoir si vous pensez pouvoir vous entendre avec votre locataire. En effet sachez que 12% des impayés est dû à un conflit entre le bailleur et son locataire ! Donc soyez au maximum transparent par rapport aux points faibles de l'appartement (travaux, nuisance sonore,...) si vous ne voulez pas avoir des conflits une fois le locataire sélectionné.

Rédaction et signature du bail

Le contrat de bail obéit à une réglementation précise dont les contours sont définis par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Outre les éléments classiques qu'il faut mentionner (les informations précises sur votre logement, sur les locataires, sur le type de bail...) il est important de mentionner le cas échéant les 2 clauses suivantes :

  • Clause résolutoire en cas de non paiement du loyer et des charges : cela vous permet de de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s'y opposer, en cas de non paiement des loyers. Attention cette clause est automatique mais pas immédiate.
  • Clause de solidarité : cette clause implique que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer même en cas de départ d'un autre colocataire. Et ce dernier reste également redevable de la totalité du loyer jusqu'à 6 mois après son départ.

Si le locataire a des garants il est bon de savoir que depuis le 23 novembre 2018 (loi Élan), il n'est plus nécessaire de porter d'autres mentions manuscrites que votre signature elle-même sur l'acte de cautionnement. Vous trouvez ici un modèle d'acte de cautionnement.

Autre point à ne pas négliger, les annexes au bail. Voici ce que vous devez mettre :

De plus vous ne pouvez pas écrire n'importe quoi dans un bail. Par exemple nous avons déjà vu de vieilles clauses d'amendes en cas d'impayés. Sachez que ces clauses sont réputés non écrites, c'est à dire que même signées par le locataire, elles sont sont considérées comme absente du contrat.

Le contrat de bail est donc un document juridique qu'il est important de bien rédiger si vous voulez sécuriser au maximum votre location.

Nous sommes disponibles au 01 86 65 08 20 pour répondre à vos questions à ce sujet.

 

Etat des lieux d'entrée et remise des clés

L'état des lieux d'entrée, même s'il n'est pas obligatoire si le locataire ne le demande pas, est très fortement recommandé. Il vous permettra de justifier des dégradations vous permettant de garder une partie ou la totalité du chèque de caution pour couvrir les frais de remise en l'état. Si

L'état des lieux doit être contradictoire, c'est-à-dire signé par les 2 parties, pour être valable. Le modèle utilisé doit être similaire en sortie, ce qui vous permettra de constater les différences. N'oubliez pas non plus de le faire en 2 exemplaires au moins, un pour les locataires et un pour vous.

Il est primordial d'avoir le soucis du détail. Nous vous conseillons d'effectuer les opérations suivantes :

  • relever les compteurs d'électricité (pleines et creuses), de gaz, d'eau chaude et d'eau froide;
  • noter l'état et la date de dernier entretien de la chaudière;
  • tester le fonctionnement de la sonnette / Interphone;
  • constater la présence d'un détecteur de fumée;
  • constater la bonne fermeture / ouverture de chaque porte, de chaque fenêtre et de chaque volet;
  • constater le bon éclairage de chaque pièce;
  • constater le bon fonctionnement de chaque robinet;
  • constater que l'eau chaude fonctionne;
  • tester tous les appareils électriques;
  • notez l'absence ou la présence de moisissure dans chaque pièce, notamment les salles d'eau.

Vous pouvez également prendre des photos pour constater chaque "dégradation" : trou dans un mur, fissure,...

Enfin lors de la remise des clés le locataire a l'obligation de vous remettre une attestation d'assurance habitation. S'il ne le fait pas vous pouvez résilier le bail ou répercuter le coût sur le prochain loyer.

L'état des lieux peut également être effectué par un professionnel. Son coût est encadré par la loi ALUR et est au maximum de 3 € par mètre carrés.

N'hésitez pas à nous appeler au 01 86 65 08 20 pour répondre à vos questions à ce sujet.

Conclusion

Comme vous pouvez le constatez dans ce (très) long article, la bonne mise en location requiert un certain nombres de connaissances et du temps.

Ce temps consacré à la mise en location peut-être aussi une source de perte de loyers. Il faut donc bien prendre en compte tous ces aspects pour savoir si vous devez le faire tout seul ou passer par une agence spécialisée en mise en location.

Si vous avez des questions à ce stade n'hésitez pas à nous écrire sur contact@loueragile.fr.