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Par Victor Euverte • octobre 16, 2019

7 diagnostics obligatoires pour une mise en location

Avant de mettre en location leur logement, les propriétaires ont l'obligation de réaliser un certain nombre de diagnostics. Découvrez lesquels.

Les propriétaires doivent faire réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires avant de pouvoir mettre leur logement en location. Ces diagnostics permettent de vérifier que le logement répond aux normes de sécurité en vigueur afin de prévenir d'éventuels sinistres qui pourraient mettre en danger les futurs locataires.

LouerAgile fait le point avec vous sur les diagnostics qui sont obligatoires et ceux qui ne le sont pas.

 
Type de diagnostic Caractère obligatoire dans le cadre d'une location Durée de validité du diagnostic

Prix du diagnostic

Etat de l'installation intérieure d'électricité Obligatoire en annexe du bail 6 ans

100€ ou offert avec LouerAgile

Etat de l'installation intérieure de gaz

Obligatoire en annexe du bail 6 ans 100€ ou offert avec LouerAgile
Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) Obligatoire en annexe du bail

Si aucune trace de plomb : illimitée

Sinon : 6 ans

100€ ou offert avec LouerAgile

Diagnostic d'état des risques et pollutions Obligatoire en annexe du bail

6 mois

100€ ou offert avec LouerAgile

Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Obligatoire en annexe du bail

10 ans

100€ ou offert avec LouerAgile

Dossier amiante parties privatives (DAPP) Ne doit pas impérativement figurer en annexe du contrat de location. Cependant, le propriétaire est obligé de le fournir au locataire à sa demande.

Si aucune trace d'amiante : illimitée

Sinon : contrôles réguliers

100€ ou offert avec LouerAgile

Diagnostic de surface (Loi Boutin) Ne doit pas impérativement figurer en annexe du contrat de location. Fortement conseillé tout de même.

Illimitée, sauf en cas de réalisation de travaux.

100€ ou offert avec LouerAgile

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Avec LouerAgile, vos diagnostics sont gratuits pour toute souscription à notre offre de bienvenue. Découvrez nos offres de mise en location et gestion locative.

Diagnostic électrique

 

Le diagnostic électrique vise à évaluer l'état de l'installation intérieure d'électricité d'un appartement ou d'une maison afin de prévenir les risques qui pourraient mettre en danger les habitants et leurs effets personnels.

Le diagnostic électrique doit obligatoirement figurer en annexe du contrat de location :

  • pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1975, et pour lesquels le bail de location aurait été signé après le 1er juillet 2017.
  • pour tous les autres logements dont le bail de location aurait été signé après le 1er janvier 2018.

Le diagnostic électrique a une validité de 6 ans dans le cadre d'une location (contre 3 ans dans le cadre d'une vente) et doit être effectué par un professionnel agréé.

Bon à savoir : une attestation de conformité du Comité National pour la Sécurité des Usagers de l'Electricité (Consuel) peut remplacer le diagnostic électrique si celle-ci date de moins de 3 ans.

Les vérifications effectuées par le diagnostiqueur portent principalement sur la façon dont l'installation électrique a été protégée, notamment dans les pièces où l'on trouve des arrivées d'eau. Le diagnostic permet également de vérifier l'état du compteur électrique et du disjoncteur différentiel.

Si le propriétaire bailleur ne fournit pas au locataire le diagnostic faisant l'état de l'installation intérieure d'électricité au moment de la signature du bail, ce dernier peut se retourner contre lui dans le cas où l'installation électrique serait défectueuse.

Sources :

Diagnostic gaz

 

Le diagnostic gaz vise à évaluer l'état de l'installation intérieure de gaz d'un appartement ou d'une maison afin de prévenir les risques qui pourraient mettre en danger les habitants et leurs effets personnels.

Le diagnostic de gaz doit obligatoirement figurer en annexe du contrat de location :

  • pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1975, et pour lesquels le bail de location aurait été signé après le 1er juillet 2017.
  • pour tous les autres logements dont le bail de location aurait été signé après le 1er janvier 2018.

Le diagnostic gaz a une validité de 6 ans dans le cadre d'une location (contre 3 ans dans le cadre d'une vente) et doit être effectué par un professionnel agréé.

Les vérifications portent notamment sur l'état de la chaudière et de tous les appareils fixes mettant en jeu une combustion de gaz, ainsi que sur l'état des tuyauteries et les dispositifs d'aération et d'évacuation du gaz de combustion.

Si le propriétaire bailleur ne fournit pas de diagnostic gaz au locataire, ce dernier peut se retourner contre lui dans le cas où l'installation intérieure de gaz serait défectueuse.

Sources :

Diagnostic amiante parties privatives (DAPP)

 

Le diagnostic amiante, officiellement appelé "dossier amiante parties privatives" (DAPP), vise à faire état de la présence ou de l'absence d'amiante dans un logement.

Il doit être effectué par un professionnel certifié et est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire aurait été délivré avant le 1er juillet 1997.

Contrairement à d'autres diagnostics, il ne doit pas impérativement figurer en annexe du contrat de location. Cependant, le propriétaire est obligé de le fournir au locataire à sa demande.

Dans le cas où aucune trace d'amiante ne serait détectée, le DAPP a une durée de validité illimitée. En revanche, si le DAPP permet de constater la présence de matériaux contenant des traces d'amiante, le rapport peut préconiser :

  • un contrôle régulier (tous les 3 ans minimum) de l'état de dégradation des matériaux contenant de l'amiante ;
  • une analyse de risque approfondie permettant notamment d'avoir plus d'informations concernant le degré d'empoussièrement de l'atmosphère ;
  • des travaux de mise en conformité visant à confiner ou à retirer complètement l'amiante. Le coût de ces travaux peut s'avérer élevé mais est déductible des revenus locatifs dans le cadre du régime réel.

Si le propriétaire bailleur n'est pas en capacité de fournir le Diagnostic Amiante Partie Privative au locataire à sa demande, ce dernier peut se retourner contre lui s'il découvre la présence d'amiante et engager la responsabilité du bailleur.

Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

 

Le diagnostic plomb, officiellement appelé constat de risque d'exposition au plomb (Crep), vise à faire état de la présence ou non de plomb dans un logement. Cet examen permet d'analyser la concentration en plomb des revêtements du logement, notamment celle des peintures anciennes.

Le constat de risque d'exposition au plomb doit être effectué par un professionnel certifié et doit obligatoirement figurer en annexe du bail de location pour les logements construits avant 1949. Des traces de plomb sont en effet régulièrement constatées dans les peintures des vieux logements.

Si aucune trace de plomb n'est constatée, alors le constat de risque d'exposition au plomb a une durée de validité illimitée. En revanche si du plomb est détecté, le Crep a une durée de validité de 6 ans au moment de la mise en location du logement.

Cet examen est très important car une trop forte exposition au plomb peut engendrer des intoxications, notamment chez les enfants avec des cas de "saturnisme infantile" caractérisés par des troubles du langage, de la motricité, du comportement, ainsi que des difficultés d'apprentissage.

Diagnostic d'état des risques et pollutions (anciennement ESRIS et ERNMT)

 

Le diagnostic d'état des risques et pollutions (ERP) sert à informer les locataires concernant l'exposition du logement à certains risques liés aux aléas naturels et à la pollution. A titre d'exemple, ce diagnostic peut informer sur les risques liés aux incendies de forêt, aux tremblements de terre, à la proximité d'une centrale nucléaire ou de certaines usines chimiques (ex : AZF), aux avalanches, aux crues d'un fleuve, aux cyclones, aux volcans, etc.

Depuis le 3 août 2018, l'état des risques et pollutions remplace l'ancien état de servitude risques et information des sols (ESRIS), qui avait lui-même pris la place de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) à partir du 1er janvier 2018. Ce nouvel état des risques et pollutions a la spécificité de prendre en compte les risques liés à l'exposition au radon, un gaz naturel dont la concentration dépend notamment de la teneur en uranium des terrains sous-jacents.

Ce diagnostic doit obligatoirement être fourni au nouveau locataire en annexe du bail lors d'une nouvelle location. Il a une durée de validité de 6 mois et ne doit pas nécessairement être réalisé par un professionnel agréé, même si cela est fortement recommandé.

En cas de reconduction tacite du bail, le propriétaire n'a pas besoin de fournir un nouveau diagnostic à jour. Il n'a pas non plus besoin de le mettre à jour en cours de bail.

L'état des risques et pollutions renseigne le propriétaire actuel et les futurs occupants sur :

  • les aléas naturels, miniers, et technologiques qui peuvent menacer la commune où se situe le logement ; cela inclue le risque sismique, le niveau de potentiel radon et l'éventuelle pollution du terrain ;
  • le fait que le logement soit situé ou pas sur un ou plusieurs périmètres à risque, chaque zone à risque devant être représentée sur une carte géographique distincte intégrée au rapport ;
  • le fait que le logement soit concerné ou pas par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), Miniers (PPRm) et Technologiques (PPRt) ; le cas échéant, l'état des risques et pollutions informe sur la nature des travaux prescrits et précise si ces travaux ont bien été réalisés.

L'état des risques et pollutions peut être effectué par le propriétaire lui-même ou par un professionnel certifié. L'avantage de passer par un professionnel pour rédiger ce rapport est que celui-ci engage sa responsabilité et bénéficie d'une assurance qui peut couvrir le propriétaire en cas d'erreur de diagnostic.

Si le propriétaire décide de réaliser l'état des risques et pollutions par ses propres moyens, il peut demander à la mairie, la sous-préfecture ou la préfecture de lui fournir le document communal qui contient les informations dont il aura besoin. Il pourra également consulter le site de la préfecture concernée ou georisques.gouv.fr afin de rassembler les informations nécessaires.

Si le propriétaire bailleur ne fournit pas d'ERP au locataire lors de la signature du bail, et si certains risques n'ont pas été évalués et mis en lumière, ce dernier a la possibilité se retourner contre lui pour demander la résiliation du bail ou une baisse de loyer.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a vocation à informer les futurs occupants d'un logement concernant la consommation énergétique du bien immobilier et son taux d'émission de gaz à effet de serre.

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il est obligatoire pour tous les logements mis en location et doit figurer en annexe du bail de location, sauf pour ceux qui ont vocation à être occupés moins de 4 mois par an.

Ce document permet de dégager deux indicateurs du niveau de performance énergétique du logement :

  • l'étiquette énergétique, qui indique la consommation énergétique grâce à une échelle allant de A, pour les logements les moins consommateurs, à G pour les plus énergivores ;
  • l'étiquette climat, qui indique les émissions de gaz à effet de serre du logement grâce à une échelle allant de A, pour les moins polluants, à G pour les moins verts.

Ces informations sont de bons indicateurs pour évaluer les frais liés au chauffage.

Le diagnostic de performance énergétique a une durée de validité de 10 ans. On peut très facilement vérifier s'il a été correctement réalisé et s'il est à jour en se connectant sur le site de l'Ademe.

Si le propriétaire bailleur ne satisfait pas à son obligation de fournir le DPE au locataire au moment de la signature du bail de location, ce dernier peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir la résiliation du bail ou une baisse de loyer. Le locataire peut également saisir le service des fraudes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression de fraudes (DGCCRF), auquel cas le propriétaire bailleur peut écoper d'une peine allant jusqu'à 300.000€ d'amende et 2 ans de prisons.

Diagnostic de surface (Loi Boutin)

 

Le diagnostic de surface habitable n'est pas à inclure de manière obligatoire en annexe du bail de location. En revanche, la surface habitable doit apparaître de manière obligatoire dans le bail de location pour les résidences principales vides ou meublées. Le locataire a le droit de contester la surface habitable mentionnée dans le contrat de location et, en cas d'erreur, un écart de plus de 5% peut entraîner une baisse du loyer.

La durée de validité du diagnostic de surface loi Boutin est illimitée, sauf si des travaux sont effectué a posteriori.

Mais concrètement, comment mesure-t-on la surface habitable ? Celle-ci est définie par l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation comme la surface totale du plancher moins toutes les surfaces occupées par les embrasures de portes et de fenêtres, les cloisons, les cages d'escaliers et marches, les murs et les gaines. La surface habitable ne compte pas non-plus les surfaces qui ont moins d'1,8 mètres de hauteur sous plafond.

Attention à ne pas confondre la surface habitable telle que définie par la loi Boutin avec celle définie par la loi Carrez :

  • la surface habitable renseignée dans un contrat de location correspond à la définition donnée par la loi Boutin.
  • La surface privative telle que définie par la loi Carrez est utilisée dans le cadre d'une vente.

Par exemple, une véranda de 15m2 ne sera pas prise en compte dans le calcul de la surface habitable pour un logement en location, alors qu'elle l'aurait été avec la loi Carrez pour une vente.

Théoriquement, le propriétaire peut réaliser le diagnostic de surface habitable lui-même. Cependant, il est fortement recommandé de passer par un professionnel certifié. En effet, le propriétaire aurait de fortes chances de se tromper s'il le faisait seul. Par ailleurs, le diagnostiqueur professionnel dispose d'une assurance à même de couvrir le propriétaire en cas de problème.

Avec LouerAgile, vos diagnostics sont gratuits pour toute souscription à l'offre de bienvenue.

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